开云官网-尤文图斯迎战热那亚，谁能占据优势？

　　编者按：

　　2015年合肥步入1万+时代，谁曾想到，短短2年时间，合肥将迎2万+时代！目前首批2万+楼盘正在接受市场挑战，在接下来的上市潮中，高价地项目集中爆发，各区房价格局或再被改写。调控大环境下，2万+楼盘表现如何？市场有哪些新变化与新启示？又有哪些新的机遇与挑战？安徽楼市独家策划《合肥2万+时代》，为你搜集最新的一手市场资料，一探当下2万+楼盘版图布局、生存状况，全方位、多角度把脉、剖析“2万+”楼盘市场前景。

　　导 读

　　在《合肥2w+时代》策划的前两篇文章中，我们写到了合肥目前在售的2万+楼盘的销售情况和即将上市的2万+新盘会给合肥楼市带来怎样的变化。今天，我们再来看一下目前合肥九区当中二手房2万+小区的数量和分布情况以及这些高价房源的支撑条件。

　　合肥二手房2w+小区224家

　　老城区“宿舍系”吊打政务滨湖

　　当合肥2w+的新房价格饱受争议的时候，不少小区的二手房均价早已经悄悄来到了2w以上，甚至部分小区的挂牌均价突破3w大关。在今天统计的二手房2w+小区当中，数量最多的并不是新区政务或者滨湖，而是老城庐阳区。

从上表“合肥二手房2w+小区数量及区域分布”中，我们可以看出庐阳区在二手房2w+小区数量当中以72个位居第1位；

其次分别是政务区51个；蜀山区42个；包河区20个；滨湖区仅18个位居第4；高新区14个；经开区5个；瑶海区2个；新站区1个。具体来看：

　　庐阳区

在庐阳72个2w+小区当中，品牌房企所开发的品质小区数量占比并不明显，相反的是事业单位的“宿舍系”占据了绝大部分。这些小区或因位置处于核心地段或因学区一流而导致二手房挂牌均价居高不下。

在以上的72个小区当中，合肥合作经济广场以38749元/㎡的挂牌均价位居第一。该小区在2016年的挂牌均价曾达到4w+的水平，如今随着二手房市场普遍下跌均价也有所回落。

该小区近4w的挂牌均价主要得益于其学区，南门小学和45中双本部。而其他事业单位的“宿舍系”2w+挂牌均价也大部分都归功于这两所学校。

　　政务区

政务区作为合肥市目前发展最为成熟的新区，2w+小区的数量仅次于庐阳区，有51家之多。其中品质小区占比较大，其中也不乏汇林阁类的回迁小区因处于核心位置而致挂牌价较高。

在以上51家小区当中，融创合肥壹号院的二手房挂牌均价以2.9w/㎡领先其他小区。虽然该小区2019年交房，但是网上已挂出76套二手房源。

该小区近3w的二手房挂牌均价得益于核心的地理位置和楼盘的品质，其他诸如天鹅湖畔小区2.7w/㎡和新地中心2.6w/㎡的挂牌均价或多或少归功于天鹅湖湖景。

　　蜀山区

蜀山区在合肥二手房2w+小区的数量方面以42家仅次于庐阳区和政务区。其中诸如万科和华润等品质楼盘也不在少数，但像安居苑这类因为学区入围的小区占比也不少。

蜀山区二手房挂牌最高的为琥珀花园村的别墅产品，均价29554元/㎡。其次因学区入围的当属挂牌21833元/㎡的安居苑东村，其学区为安居苑小学和合肥市第五十中学西区。

　　包河区

合肥二手房2w+小区的数量从包河区及以下开始大幅减少。在统计数据当中，包河区有20家2w+小区，领先于滨湖的17家。

包河同样展现了老城区2w+房源的特点，或因核心位置或因优质学区。如合肥万达广场的20727元/㎡的均价，又如东方广场因青年路小学+48中双优质学区挂牌的20035元/㎡。

　　滨湖区

说实话，滨湖区的2w+小区的数量仅有17家有点意外。受到滨湖众多待入市的2w+楼盘影响，潜意识中已经形成滨湖早就步入了2w+时代。

滨湖17家挂牌中最高的为棠溪人家的别墅产品，均价35061元/㎡；万科蓝山的高层产品挂牌均价表现强劲，达到25279元/㎡。

其次，在挂牌数量方面万科蓝山小区也是一个恐怖的数字。据网上数据，该小区的二手房挂牌数量达到1721套之多。

虽然滨湖新区的2w+小区的数量在九区当中并不算多，但是其价格区间在1.8w--1.9w/㎡的小区具有绝对性优势。后期随着2w+纯新盘的入市，在此区间的二手房或许会迎来一波补涨机会，2w+小区的数量也会急剧上升。

　　高新区

高新区的2w+小区展现了合肥楼市2w+房源的另一个特点，那就是别墅产品。在14个2w+小区中，别墅产品有11家，名副其实的富人区。

除却11家别墅产品，挂牌20904元/㎡的保利西山林语为花园洋房产品；挂牌22941元/㎡和20868元/㎡的绿城桂花园及华润澜溪镇分别为这两大品牌房企在合肥的首个项目，也是标杆项目。

　　经开/瑶海/新站

经开和瑶海以及新站这三个区域的2w+小区数量较少。在统计数据当中，经开区2w+小区有5家，2个别墅产品，分别是绿城翡翠湖玫瑰园和泓泰苑；瑶海区2家，为和平盛世和融侨观邸；新站区仅华侨广场1家。

经开区绿城翡翠湖玫瑰园的高层产品和别墅产品的二手房挂牌均价分别为23476元/㎡和25338元/㎡，这个被赞为“合肥第一小区”的项目品质自不必多说，168中小双重点学区也为其增分不少。

另外，泓泰苑的别墅产品挂牌均价35305元/㎡；中环紫荆公馆和国耀一方城因为绝佳的地理位置和品质以及双学区二手房挂牌均价也突破了2w大关。

瑶海区的和平盛世及融侨观邸是区域内仅有的两个2w+小区，和平盛世的滁小和48中本部以及融侨观邸的逍遥津商圈是影响挂牌的主要因素。

新站区的华侨广场是该区域唯一一个入围2w+的小区，而且挂牌均价高达22372元/㎡，42中是加分项。

　　合肥2w+小区分布出炉

　　老城区依旧是二手房价格天花板

在以上所统计的224个2w+小区当中，首先从各区域的数量方面我们总结了一下的几大看点。

　　看点

　　01

　　从量来看，以庐阳为代表的老城区吊打了目前尚在崛起的新区

庐阳区和蜀山区2W+小区的数量分别为72个和42个，都是遥遥领先于目前尚在崛起的滨湖新区的18个。

为何会出现如此这样的现象？首先因为历史比较悠久，这些老城区人口密度比较大，在小区的基数上占据了绝对的优势。

其次，在新区建设之前，这些老城区是绝对的核心，所以充分吸收了早期资源。比如说学区，庐阳区就占据了南门小学、六安路小学、42中、45中的本部资源。

　　看点

　　02

　　高新区别墅数量九区第一，属合肥名副其实的富人区

据统计，高新区的2w+小区有14个，别墅产品拿下了11个名额。在别墅的数量方面，目前合肥似乎还未有那个区域能够与之比肩的。

　　看点

　　03

　　滨湖新区的2w+小区目前较少，1.6—1.8w/㎡房源占比较多

滨湖新区的2w+小区仅18个，其在1.6—1.8w/㎡的小区却占据了较大比例。但是在目前待入市的纯新盘房源当中，滨湖新区放风价2w+的楼盘绝对力压其他八个区域。

如果这些房源能够顺利入市的话，周边的二手房是否会迎来一波补涨机会呢？

　　看点

　　04

　　瑶海区、新站、经开2w+小区比较少

这3个区域的的2w+小区加起来仅有8个，经开区的5个2W+小区属高端。尤是绿城有口皆碑，学区168中小双重点也不错。

瑶海和新站的3个小区的挂牌买点更多的是依赖了学区和地段。

　　合肥2w+小区TOP20名单曝光

　　老城区学区房挂牌均价突破3w大关

见到合肥2w+小区如此之多且大部分聚集在老城区，我们挑选出了挂牌均价排列在前20位的小区来分析下它们所具备的特点。

注：因为别墅产品针对人群范围较小，所以在TOP20中仅抽取了滨湖新区棠溪人家的别墅产品。

在统计的合肥最新挂牌均价TOP20的名单当中，庐阳区9家小区上榜，政务区8个小区上榜，剩下的分别为滨湖2个，蜀山1个。

从以上TOP20中，我们大致可以梳理出这些2w+甚至3w+小区的高房价支撑点。

　　第一类：老城区的学区房

从TOP20中可以看出，前3名中庐阳占据了2份名额。第1名是挂牌38749元/㎡的合肥合作经济广场，这是合肥目前最贵的小区。

该小区目前挂牌的房源不多，但是价格却都是天花板级别的。18个挂牌房源中，报价最高的是45925元/㎡的108㎡户型房源，总价496万，最低的也是23219元/㎡。

该小区秒杀其他项目的倚仗在于南门小学和合肥市第45中学，而且是本部。这两所学校在合肥市中小学中的地位，你懂的。

　　另外一个挂牌突破3w+的项目同样属于庐阳区，省委高层均价30305元/㎡，挂牌房源数量18套。

同合肥合作经济广场一样，省委高层小区所划分的学区为红星路小学和合肥市第42中学，也是本部。

　　第二类：新区的别墅产品

　　此类因为针对客户群较小，高新区是典型代表。目前九区当中当属高新区的别墅数量第一，此类房源均价较高，面积大，总价高。

　　高新区的别墅房源数量占据九区第一，但是在均价方面滨湖的棠溪人家和经开区的泓泰苑属绝对第一，两者最新的挂牌均价分别为35061元/㎡和35305元/㎡。

　　第三类：地段+品质房源

这一类的房源目前在政务区体现的比较明显，在TOP20中政务区的8个小区基本都属于此范畴。

分别是融创合肥壹号院、天鹅湖畔小区、香溢天鹅湖、新地中心、置地柏悦公馆、华润凯旋门、绿地国际花都蓝蝶苑、绿地内森庄园。

　　这类房源主要受核心地段、商圈、居住氛围等因素影响，如天鹅湖畔小区、新地中心等小区因为天鹅湖也加分不少。

从合肥2w+二手房源来看，学区具备绝对优势的小区均价3w+，如庐阳；别墅产品全部2w+，如高新；有着核心地段的品质房源2.5w左右。

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　　结语

纵观合肥2w+二手房源，特点比较鲜明：一种是学区房，依附优质教育资源保值能力好；一种是占据绝对核心位置综合配套及居住氛围佳；还有就是针对真正意义上富人的别墅产品。

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